ToolNestCalculadora de Rentabilidade de Aluguel Grátis
Última atualização: 11 de outubro de 2026
Resposta rápida: A rentabilidade de aluguel diz o que um imóvel realmente rende por ano como porcentagem do que você pagou por ele — o número que investidores usam para comparar dois anúncios em segundos. Esta calculadora de rentabilidade de aluguel gratuita vai além do número de manchete: informe o preço de compra e o aluguel mensal, some suas despesas operacionais (IPTU, seguro, condomínio, manutenção, vacância e administração), e ela calcula o yield bruto, o cap rate (rentabilidade sobre a receita operacional líquida), seu fluxo de caixa mensal após o financiamento e seu retorno cash-on-cash — além de um veredito sobre a clássica regra de 1%. O financiamento está embutido, então você vê o negócio como sua conta bancária verá. Tudo roda no seu navegador: seus números nunca saem do seu dispositivo.
Apenas estimativas — não é consultoria financeira. É uma ferramenta de triagem, não substitui a diligência completa nem a orientação fiscal local.
✓ Grátis para sempre · ✓ Sem cadastro · ✓ O que você digita fica no seu navegador — nunca é enviado aos nossos servidores.
Como usar Calculadora de rentabilidade de aluguel
- Informe o preço de compra e o aluguel mensal que espera cobrar — esses dois números definem o yield bruto.
- Some o financiamento: entrada, taxa do financiamento e prazo do empréstimo. A calculadora os transforma em parcela mensal automaticamente.
- Preencha as despesas operacionais: IPTU e seguro anuais, condomínio mensal, e manutenção, vacância e administração como percentuais do aluguel anual. Os padrões 5/5/8 são um bom ponto de partida.
- Leia os quatro números principais: yield bruto, cap rate, fluxo de caixa mensal e retorno cash-on-cash — mais o veredito da regra de 1%.
- Ajuste uma variável por vez (teste um aluguel maior ou um preço menor) para ver qual alavanca mais mexe no negócio.
Por que usar Calculadora de rentabilidade de aluguel
- Quatro métricas de uma vez — yield bruto, cap rate, fluxo de caixa mensal e retorno cash-on-cash, para ver o negócio por todos os ângulos.
- Pilha completa de despesas — IPTU, seguro, condomínio, mais manutenção, vacância e administração como percentuais do aluguel: os custos que iniciantes esquecem.
- Matemática do financiamento embutida — entrada, taxa e prazo viram uma parcela mensal real, então o fluxo de caixa reflete o que sua conta verá.
- Veredito da regra de 1% — indica na hora se o aluguel mensal atinge 1% do preço de compra, o filtro rápido clássico dos investidores.
- Bruto vs. líquido, lado a lado — a distância entre o yield bruto e o cap rate mostra exatamente quanto do aluguel as despesas consomem.
- Privado por design — todo o cálculo roda no seu navegador; seus números nunca saem do seu dispositivo.
Casos de uso comuns
- Filtrar anúncios em segundos: Cole o preço pedido e o aluguel estimado de qualquer anúncio na calculadora e obtenha o yield bruto antes de ler a descrição — descarte os ruins sem abrir uma planilha.
- Comparar dois imóveis: Aplique as mesmas premissas de despesas a dois negócios concorrentes; a diferença de cap rate e cash-on-cash diz qual performa de verdade, não só qual aluga por mais.
- Avaliar turnkeys em outros estados: Fornecedores turnkey anunciam yields brutos. Some percentuais realistas de vacância e administração para ver o quadro líquido antes de transferir o sinal.
- Decidir um reajuste de aluguel: Modele o novo aluguel com as mesmas despesas: a diferença de yield e fluxo mostra exatamente quanto o reajuste vale por ano.
- Checar um refinanciamento: Informe sua taxa atual no campo de financiamento e depois a cotação do refi — a diferença no fluxo mensal é sua conta de payback, sem planilha.
Calculadora de rentabilidade de aluguel vs alternativas
- As calculadoras do BiggerPockets: O padrão-ouro para investidores sérios — análise profunda com orçamentos de reforma e projeções. Exigem conta gratuita e são feitas para usuários logados; a nossa entrega os quatro números principais na hora, sem conta.
- Estimativas de aluguel do Zillow / Redfin: Ótimas para estimar o aluguel de mercado com comparáveis — esse dado alimenta nossa calculadora. Mas elas estimam aluguéis; não calculam seu yield, cap rate ou fluxo de caixa.
- Sites de calculadoras cheios de anúncios: A matemática está certa, mas as páginas são pesadas de anúncios e lentas no celular, e a maioria para no yield bruto. Esta página soma a pilha de despesas, o financiamento e o cash-on-cash numa página limpa.
- Sua própria planilha: Se você analisa negócios toda semana, uma planilha que você montou e na qual confia é a fonte da verdade — guarde-a. Esta calculadora é o filtro rápido e honesto que você aplica antes de um negócio merecer uma linha nessa planilha.
Se você analisa negócios completos toda semana, guarde sua planilha — ela é sua fonte da verdade, e o pacote do BiggerPockets é a opção gratuita mais profunda. Para uma triagem rápida e honesta de qualquer anúncio com os quatro números que importam, sem conta nem anúncios, esta página é a checagem mais veloz que você fará.
Perguntas frequentes
O que é uma boa rentabilidade de aluguel?
Nos EUA, yields brutos de 6–10% são considerados decentes, e 8%+ costuma ser citado como meta saudável — mas 'bom' depende do mercado. Um yield de 7% num mercado de valorização lenta pode superar um de 5% num mercado de valorização rápida quando se conta a valorização do imóvel. Use o cap rate e o cash-on-cash junto do yield bruto antes de julgar um negócio.
Como se calcula a rentabilidade de aluguel?
Yield bruto = (aluguel mensal × 12 ÷ preço de compra) × 100. Exemplo: um imóvel de $300.000 alugado por $2.200/mês dá ($2.200 × 12 ÷ $300.000) × 100 = 8,8% de yield bruto. Esta calculadora faz essa conta e vai além: subtrai suas despesas operacionais para chegar à receita operacional líquida e ao cap rate.
Qual a diferença entre rentabilidade de aluguel e cap rate?
O yield bruto divide o aluguel anual pelo preço e ignora todas as despesas. O cap rate divide a receita operacional líquida (aluguel menos despesas operacionais, antes do financiamento) pelo preço — é a rentabilidade sobre o que o imóvel gera por si só. O cap rate é o número que investidores sérios comparam entre imóveis; esta página mostra os dois.
O que é a regra de 1% no mercado imobiliário?
A regra de 1% diz que o aluguel mensal deve ser de pelo menos 1% do preço de compra ($3.000/mês num imóvel de $300.000). É uma regra rápida de triagem, não uma lei — em mercados caros quase nada passa nela, enquanto em mercados de fluxo de caixa ela é um piso. A calculadora mostra sua relação aluguel-preço e indica onde você está.
A rentabilidade de aluguel inclui o financiamento?
O yield bruto e o cap rate, não — são métricas do imóvel, independentes de como você financia. Mas seu retorno real depende do empréstimo, por isso esta calculadora também mostra o fluxo de caixa mensal (após a parcela) e o retorno cash-on-cash (fluxo ÷ dinheiro investido). Um imóvel pode ter bom cap rate e fluxo negativo se estiver superalavancado.
Como posso aumentar minha rentabilidade de aluguel?
As alavancas são: subir o aluguel ao nível de mercado, reduzir a vacância com melhor seleção de inquilinos, cortar custos de administração, reduzir manutenção com prevenção, refinanciar a uma taxa menor ou simplesmente comprar abaixo do mercado. Teste cada cenário na calculadora — você verá que preço e aluguel mexem no yield muito mais que cortar um ponto de despesas.