ToolNestCalculadora de Rentabilidad de Alquiler Gratis
Última actualización: 11 de octubre de 2026
Respuesta rápida: La rentabilidad de alquiler te dice lo que una propiedad realmente te genera cada año como porcentaje de lo que pagaste por ella — la cifra que los inversores usan para comparar dos anuncios en segundos. Esta calculadora de rentabilidad de alquiler gratuita va más allá del titular: introduce el precio de compra y la renta mensual, suma tus gastos operativos (impuesto predial, seguro, HOA, mantenimiento, vacancia y administración), y calcula la rentabilidad bruta, el cap rate (rentabilidad sobre el ingreso operativo neto), tu flujo de caja mensual tras la hipoteca y tu retorno cash-on-cash — además de un veredicto sobre la clásica regla del 1%. El financiamiento está integrado, así ves la operación como la verá tu cuenta bancaria. Todo se ejecuta en tu navegador: tus cifras nunca salen de tu dispositivo.
Solo estimaciones — no es asesoría financiera. Es una herramienta de análisis inicial, no sustituye la debida diligencia ni el asesoramiento fiscal local.
✓ Gratis para siempre · ✓ Sin registro · ✓ Lo que escribes permanece en tu navegador — nunca se envía a nuestros servidores.
Cómo usar Calculadora de rentabilidad de alquiler
- Introduce el precio de compra y la renta mensual que esperas cobrar — esas dos cifras definen la rentabilidad bruta.
- Añade tu financiamiento: enganche, tasa hipotecaria y plazo del préstamo. La calculadora los convierte en un pago mensual automáticamente.
- Completa los gastos operativos: impuesto predial y seguro anuales, HOA mensual, y mantenimiento, vacancia y administración como porcentajes de la renta anual. Los valores 5/5/8 son un punto de partida habitual.
- Lee las cuatro cifras principales: rentabilidad bruta, cap rate, flujo de caja mensual y retorno cash-on-cash — más el veredicto de la regla del 1%.
- Ajusta una variable a la vez (prueba una renta mayor o un precio menor) para ver qué palanca mueve más la operación.
Por qué usar Calculadora de rentabilidad de alquiler
- Cuatro métricas de una vez — rentabilidad bruta, cap rate, flujo de caja mensual y retorno cash-on-cash, para ver la operación desde todos los ángulos.
- Pila completa de gastos — impuesto predial, seguro, HOA, más mantenimiento, vacancia y administración como porcentajes de la renta: los costos que los principiantes olvidan.
- Matemática hipotecaria integrada — enganche, tasa y plazo se convierten en un pago mensual real, así el flujo de caja refleja lo que verá tu cuenta.
- Veredicto de la regla del 1% — indica al instante si la renta mensual alcanza el 1% del precio de compra, el filtro rápido clásico de los inversores.
- Bruto vs. neto, lado a lado — la brecha entre la rentabilidad bruta y el cap rate muestra exactamente cuánto de la renta se comen los gastos.
- Privado por diseño — todo el cálculo se ejecuta en tu navegador; tus cifras nunca salen de tu dispositivo.
Casos de uso comunes
- Filtrar anuncios en segundos: Pega el precio y la renta estimada de cualquier anuncio en la calculadora y obtén la rentabilidad bruta antes de leer la descripción — descarta los malos sin abrir una hoja de cálculo.
- Comparar dos propiedades: Aplica los mismos supuestos de gastos a dos operaciones competidoras; la brecha de cap rate y cash-on-cash te dice cuál rinde de verdad, no solo cuál renta más.
- Evaluar llaves en mano a distancia: Los proveedores llave en mano anuncian rentabilidades brutas. Suma porcentajes realistas de vacancia y administración para ver el panorama neto antes de enviar el anticipo.
- Decidir un aumento de renta: Modela la nueva renta con los mismos gastos: la diferencia de rentabilidad y flujo muestra exactamente cuánto vale el aumento por año.
- Revisar un refinanciamiento: Introduce tu tasa actual en el campo hipotecario y luego la cotización del refinanciamiento — la diferencia de flujo mensual es tu cálculo de recuperación, sin hoja de cálculo.
Calculadora de rentabilidad de alquiler frente a las alternativas
- Las calculadoras de BiggerPockets: El estándar de oro para inversores serios — análisis profundo con presupuestos de renovación y proyecciones. Requieren cuenta gratuita y están hechas para usuarios registrados; la nuestra te da las cuatro cifras principales al instante sin cuenta.
- Estimaciones de renta de Zillow / Redfin: Excelentes para estimar la renta de mercado con comparables — ese dato alimenta nuestra calculadora. Pero estiman rentas; no calculan tu rentabilidad, cap rate ni flujo de caja.
- Sitios de calculadoras con anuncios: La matemática es correcta, pero las páginas están llenas de anuncios y son lentas en móvil, y la mayoría se detiene en la rentabilidad bruta. Esta página añade la pila de gastos, el financiamiento y el cash-on-cash en una sola página limpia.
- Tu propia hoja de cálculo: Si analizas operaciones cada semana, una hoja que construiste y en la que confías es la fuente de verdad — consérvala. Esta calculadora es el filtro rápido y honesto que aplicas antes de que una operación merezca una fila en esa hoja.
Si analizas operaciones completas cada semana, conserva tu hoja de cálculo — es tu fuente de verdad, y la suite de BiggerPockets es la opción gratuita más profunda. Para un filtro rápido y honesto de cualquier anuncio con las cuatro cifras que importan, sin cuenta ni anuncios, esta página es la revisión más veloz que harás.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una buena rentabilidad de alquiler?
En EE. UU., rentabilidades brutas del 6–10% se consideran decentes, y 8%+ suele citarse como un objetivo sano — pero 'bueno' depende del mercado. Un 7% en un mercado de apreciación lenta puede superar a un 5% en uno de apreciación rápida una vez contada la plusvalía. Usa el cap rate y el cash-on-cash junto a la rentabilidad bruta antes de juzgar una operación.
¿Cómo se calcula la rentabilidad de alquiler?
Rentabilidad bruta = (renta mensual × 12 ÷ precio de compra) × 100. Ejemplo: una propiedad de $300,000 con renta de $2,200/mes da ($2,200 × 12 ÷ $300,000) × 100 = 8.8% de rentabilidad bruta. Esta calculadora hace esa cuenta y va más lejos: resta tus gastos operativos para obtener el ingreso operativo neto y el cap rate.
¿Cuál es la diferencia entre rentabilidad de alquiler y cap rate?
La rentabilidad bruta divide la renta anual entre el precio e ignora todos los gastos. El cap rate divide el ingreso operativo neto (renta menos gastos operativos, antes de la hipoteca) entre el precio — es la rentabilidad sobre lo que la propiedad genera por sí misma. El cap rate es la cifra que los inversores serios comparan entre propiedades; esta página muestra ambas.
¿Qué es la regla del 1% en bienes raíces?
La regla del 1% dice que la renta mensual debe ser al menos el 1% del precio de compra ($3,000/mes en una propiedad de $300,000). Es una regla rápida de filtrado, no una ley — en mercados costeros casi nada la cumple, mientras que en mercados de flujo de caja es un mínimo. La calculadora muestra tu relación renta-precio e indica dónde estás.
¿La rentabilidad de alquiler incluye la hipoteca?
La rentabilidad bruta y el cap rate no — son métricas de la propiedad, independientes de cómo la financies. Pero tu retorno real sí depende del préstamo, por eso esta calculadora también muestra el flujo de caja mensual (tras el pago hipotecario) y el retorno cash-on-cash (flujo ÷ efectivo invertido). Una propiedad puede tener buen cap rate y flujo negativo si está sobreapalancada.
¿Cómo puedo aumentar mi rentabilidad de alquiler?
Las palancas son: subir la renta al nivel de mercado, reducir la vacancia con mejor selección de inquilinos, bajar costos de administración, recortar mantenimiento con prevención, refinanciar a menor tasa o simplemente comprar por debajo de mercado. Prueba cada escenario en la calculadora — verás que el precio y la renta mueven la rentabilidad mucho más que recortar un punto de gastos.